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主题：孝感市房管局的相关工作。
嘉宾：孝感市房管局党组成员、副局长 李家舜
时间：2016年7月18日 上午8:30
访谈摘要：就我市物业管理的相关工作进行了访谈。
左为在线访谈主持人吴峰，右为孝感市房管局党组成员、副局长李家舜
主持人：各位网友大家好，欢迎收看“在线访谈”！今天来到“在线访谈”的嘉宾是孝感市房管局党组成员、副局长李家舜。李局长，您好！
李家舜：主持人好，各位网友，大家好！很高兴通过“在线访谈”与大家一起进行交流。
孝感市房管局党组成员、副局长李家舜
主持人：首先，请李局长简要介绍一下我市物业行业的基本情况。
李家舜：随着城镇化及房地产业的发展，居民小区的物业管理越来越重要。截至目前，全市共有物业服务企业258家，我市的物业行业整体状况处于初步发展阶段。
在这258家企业中，一级物业企业5家，二级物业企业9家，三级物业企业244家。物业管理面积达到2300万平方米，从业人员近万人，持证上岗人员近6000人，占从业人员的60%。孝感城区共有物业服务企业132家。其中，一级物业企业5家，二级物业企业4家，三级物业企业123家，物业管理面积达到1200万平方米。从业人员近5000人，持证上岗人员3200人，占从业人员的64%。城区物业小区212个。
为了提高物业管理从业人员的整体素质，市房管部门联合湖北职院等单位组织举办物业管理人员培训班，每年一期，已连续七年举办全市物业管理从业人员培训班，共培训3200多人，多次邀请教授、专家授课，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理水平。
在线访谈主持人吴峰
主持人：我市为了加强物业管理做了哪些工作？
李家舜：一是物业管理全覆盖有力推进。按照“分级分层、属地管理、分类推进”的原则和“五个有” 的基本要求（有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理），采取对新建小区实行物业管理全覆盖，对建成交付使用且条件成熟的住宅小区全面推行社会化物业管理，对单位自建住宅小区实行自治管理，对分散住宅小区（组团）实行联合管理，对城中村住宅小区实行社区管理等5种覆盖模式，孝感城区初步实现物业管理全覆盖 。
二是物业管理制度进一步完善。近年来，市政府及相关部门出台了《孝感市物业管理办法》、《孝感市前期物业管理招投标暂行规定》、《关于公布孝感城区物业服务收费标准（暂行）的通知》、《关于实施〈住宅专项维修资金管理办法〉的意见》等九个规范性文件和制度。 这些文件和制度的实施，规范了物业服务行为，促进了我市物业服务行业的健康发展，保护了业主和物业服务企业的合法权益。
三是物业服务行业监管逐步加强。①每年对全市物业服务企业进行了年度工作考核，对不符合考核要求的物业服务企业，通过采取通报批评或降级的办法进行处理；②实行前期物业管理招投标，按照公开、公平、公正、诚实信用的原则选择物业服务企业；③定期开展孝感城区物业服务等级进行评定，确定物业小区服务等级；④开展了物业服务企业专项整治活动，按照“整治一批、曝光一批、吊销一批、提升一批”的思路，在全市范围内扎实开展了物业企业专项整治活动。通过整治整改问题345个，对13家整改及时、效果明显的物业企业进行通报表扬；对15家问题较多、整改不及时的企业进行通报批评。通过综合考评，提升资质等级的企业15家，吊销资质等级的企业14家。通过行业监管，物业企业的服务行为进一步规范，物业服务水平进一步提高。
四是专项维修资金管理进一步规范。①加强对住宅专项维修资金归集的管理。出台了《关于进一步规范孝感城区住宅专项维修资金归集的通知》，对归集方式、归集标准、归集时间作出具体规定，保证了维修资金的足额交缴，新建小区维修资金归集率达到100%。②加强对住宅专项维修资金使用的管理。出台了《孝感市市区住宅专项维修资金使用办法》，对住宅专项维修资金的使用程序、列支范围作了明确规定。③加强对住宅专项维修资金档案管理。加大档案整理力度，完成了历史档案3.8万份的录入工作，为维修资金的信息化管理打下了坚实的基础。
孝感新闻综合广播主持人李芳
主持人：下一步工作重点是什么？
李家舜：一是进一步加大物业管理宣传力度。 开展物业管理宣传进街道、进社区、进小区、进楼栋、进家庭“五进”活动，通过网络、媒体、社区宣传栏全方位宣传物业管理政策法规。在《孝感日报》分期开辟专版宣传物业管理知识，引导广大业主增强物业消费意识，营造全社会了解、关心、参与、支持物业管理的良好氛围。
二是理顺管理职能，强化基层主体责任。 根据有关政策规定，按照属地管理原则，进一步理顺市区管理职能，强化孝南区、市直“三区”及街道社区的主体责任，打通物业管理的“神经末梢”，使物业管理的主体责任落地生根。
三是建立完善地方性法规，厘清各方管理职责。参照其他城市的先进经验，结合即将出台的《湖北省物业管理条例》，提请市人大将物业管理列入地方立法的内容，研究出台物业管理地方性法规，明确房管、规划、建设、城管、环保、公安、民政、物价等部门的职责。明确供水、供电等专营服务单位在提供专营服务方面的责任。明确业主、业主委员会和物业企业的权利和义务，促使各方自觉履行义务，正确行使权利。对业主大会和业主委员会的组建运行、对物业承接查验验收、前期物业管理、物业管理招投标、物业管理等级考评、住宅专项维修资金的管理等方面作出具体规定，使我市物业管理工作走上规范化、法制化管理的轨道。
四是坚持齐抓共管，推进小区综合治理。小区已成为社会的基本单元，物业管理不能代替小区管理，小区管理是社会治理的重要组成部分，应该齐抓共管。①落实街道、社区组建小区业主委员会的主体责任，加速推进小区业主委员会组建。②落实有关职能部门和专营服务企业深入小区进行管理和服务的主体责任。受“进了小区门，便是物业事”观念影响，一些执法部门及专营企业的管理和服务不进小区，将有关责任强加给物业企业，造成物业企业与业主的矛盾。必须打通管理服务的“最后一公里”，实现管理服务到小区、到楼栋、到家庭；③建立社区、业主委员会、物业企业“三方联动服务机制”，充分发挥三方在小区管理和服务中的作用。
五是推进老旧小区改造，改善物业管理基础。孝感城区老旧小区点多、线长、面广，配套设施不完善，物业管理基础差，特别是水、电普遍没有终端收费，亏损严重，这些区域生活的居民经济条件也相对较差。逐步推进老旧小区改造，采取政府补贴多方筹集资金的方式推动老旧小区基础设施改造，为老旧小区实行社会化物业管理创造必要的条件。
六是培育先进典型，促进行业健康发展。大力开展物业管理“示范小区”创建和“十佳物业服务企业”、“十佳业主委员会”、“十佳物业小区”评选活动，树立一批先进典型，营造良好的物业管理氛围，促进物业管理行业健康发展。
主持人：请李局长介绍一下有关物业管理知识。
李家舜：1、为什么要交纳住宅专项维修资金？
专项维修资金,是指住宅物业业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并统一管理和使用的资金。专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。按照有关规定，2008年12月1日前办理了《商品房预售许可证》的， 购房人按购房款2％的比例缴交维修资金。2008年12月1日后办理了《商品房预售许可证》的 ，住宅专项维修资金交存标准为：多层商品房30元/㎡;小高层商品房40元/㎡;高层商品房50元/㎡。
2、房屋的维修责任如何划分？
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修资金中支出。
（三）住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由房屋主管部门以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
3、何为业主、业主大会、业主委员会？
业主即房屋所有人；业主大会是一个物业管理区域内由全体业主组成的，负责决定该区域物业管理重大事项的业主自治组织；业主委员会是业主选举产生的业主大会的执行机构。
4、房屋质量问题，是否能够拖欠物业费？
业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是一种不合适的行为，原因有二：一方面，业主和开发商是关于房屋的买卖关系，房屋在保质期内存在质量问题，可以要求开发商维修，并可按照购房合同的约定要求开发商承担相应的赔偿责任，而物业服务是由业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，业主和物业公司是一种关于物业服务这一特殊商品的契约关系。分别是两个独立的法律关系；另一方面，在没有专项委托合同的情况下，物业公司的职责是将业主房屋的质量问题及时反馈给开发建设单位，由开发建设单位负责质保，而不是由物业公司负责具体的维修工作。所以，业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是不合适的。
5、空置房屋是否需要全额交纳物业服务费用？
（1）纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳；（2）由于业主自身原因未办理入住手续或办理房屋入住手续后未实际居住而造成房屋空置的，业主应参照前款规定和物业服务合同约定全额交纳物业服务费用。
6、小区违章建筑由谁拆除？
小区通道、楼梯、屋面及屋面楼台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。依据相关规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚，而物业服务企业对违法建设不具有行政执法权，只对违法建设行为承担劝阻和报告责任。
7、小区内油烟、噪音扰民，饲养动物怎么办？
排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、赔偿损失。物业企业及小区业主委员会在物业管理中有告知、劝阻、报告等义务，在劝阻、告诫无效的情况下，可向相关主管部门报告。
主持人：因为时间的关系，我们的节目快接近尾声了，感谢李局长在百忙之中参加我们的节目，谢谢大家！我们下期再会。
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